Юрист разъяснил права арендаторов на неисправные зимние сады и маркизы

Sehr geehrter Fragesteller, Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten: Der Wintergarten und die dazugehörige Markise waren bei Mietbeginn vorhanden und wurden mitvermietet. Damit sind sie Teil der Mietsache. Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass sowohl der Wintergarten als auch die Markise (inklusive Motor und Stoff) funktionsfähig sein müssen, sofern sie bei Mietbeginn vorhanden waren und keine abweichenden Regelungen im Mietvertrag getroffen wurden. Wenn die Markise defekt ist (Stoff eingerissen, Motor kaputt), liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Vermieter muss diesen Mangel beseitigen, sofern keine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag existiert und der Schaden nicht als Kleinreparatur einzustufen ist (siehe Dokument 1 und 4). Da es sich um eine elektrische Markise mit größerem Defekt handelt, ist dies in der Regel keine Kleinreparatur. Der Vermieter kann nicht einfach die Reparatur verweigern oder den Wintergarten abreißen, solange dieser Teil der Mietsache ist und keine baurechtlichen Gründe oder eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen. Der Wintergarten gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, und Sie haben Anspruch darauf, ihn zu nutzen (siehe Dokument 3 und 5). Ein Abriss ohne Ihre Zustimmung und ohne rechtliche Grundlage wäre vertragswidrig. Wenn der Vermieter die Reparatur verweigert, können Sie die Miete mindern (§ 536 BGB), und zwar in dem Umfang, in dem der Wintergarten und die Markise nicht nutzbar sind. Die Minderung kann ab dem Zeitpunkt erfolgen, ab dem der Mangel besteht und Sie diesen angezeigt haben (Dokument 3 und 5). Sie sollten den Mangel schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Zusätzlich können Sie nach Fristsetzung eine Ersatzvornahme durchführen und die Kosten ggf. vom Vermieter zurückfordern oder mit der Miete aufrechnen (Dokument 2). Beachten Sie, dass Sie dem Vermieter vorher eine Frist setzen und die Ersatzvornahme ankündigen müssen. Fazit: Der Vermieter ist verpflichtet, die Markise zu reparieren oder zu ersetzen, solange sie Teil der Mietsache ist. Ein Abriss des Wintergartens ohne Ihre Zustimmung ist nicht zulässig. Sie können die Miete mindern und ggf. eine Ersatzvornahme durchführen, wenn der Vermieter nicht tätig wird. Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Mit freundlichen Grüßen Antwort vonRechtsanwalt Steffan Schwerin Golmsdorfer Str. 11 07749 Jena Tel: 036412692037 Web: https://www.jena-rechtsberatung.de E-Mail: Rechtsanwalt Steffan Schwerin Vielen Dank für Ihre schnelle und verständliche Antwort. Sie Schreiben: Der Wintergarten und die dazugehörige Markise waren bei Mietbeginn vorhanden und wurden mitvermietet. Damit sind sie Teil der Mietsache. Nachdem ich den Satz gelesen hatte, habe ich den 15-seitigen Mietvertrag nochmal genau durchgelesen. Gilt der Satz auch wenn der Wintergarten nicht speziell im Mietvertrag aufgeführt wird? 3 Schlafräume, Wohnzimmer, Küche, Bad und Kellerräume werden namentlich genannt. Aber nicht der Wintergarten. Kann der Vermieter sich darauf berufen? Beste Grüße Ob der Wintergarten und die Markise Teil der Mietsache sind, hängt maßgeblich davon ab, was bei Vertragsschluss zwischen Ihnen und dem Vermieter vereinbart wurde und wie die tatsächlichen Verhältnisse bei Übergabe des Hauses waren. Wird ein Gebäudeteil wie der Wintergarten im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt, ist das zunächst ein Indiz dafür, dass er nicht mitvermietet wurde. Allerdings ist das nicht zwingend. Entscheidend ist, ob der Wintergarten bei Übergabe des Hauses vorhanden und Ihnen zur Nutzung überlassen wurde. Wurde der Wintergarten bei der Hausübergabe als selbstverständlicher Bestandteil des Hauses übergeben und von Ihnen in Besitz genommen, spricht dies dafür, dass er stillschweigend mitvermietet wurde. Dies wird auch im Kontext bestätigt: In Dokument 1 heißt es, dass entscheidend ist, ob die Markise (und damit auch der Wintergarten) bei Anmietung bereits vorhanden war. Wenn dies der Fall ist, gehört eine funktionsfähige Markise (und damit auch der Wintergarten) zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, den der Vermieter gemäß § 535 BGB während der Mietzeit zu erhalten und gegebenenfalls wiederherzustellen hat. Auch in Dokument 3 wird ausgeführt, dass, wenn ein Teil der Mietsache (dort: Dachterrasse) nicht im Mietvertrag genannt ist, grundsätzlich davon auszugehen ist, dass dieser nicht mitvermietet wurde. Allerdings wird dort auch betont, dass die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit und die Übergabe an den Mieter eine Rolle spielen können. Zusammengefasst: - Ist der Wintergarten bei Übergabe vorhanden und wird Ihnen zur Nutzung überlassen, spricht dies für eine stillschweigende Mitvermietung, auch wenn er nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt ist. - Der Vermieter kann sich grundsätzlich darauf berufen, dass der Wintergarten nicht im Vertrag steht. Allerdings kann die tatsächliche Überlassung und Nutzung durch Sie dazu führen, dass er dennoch als mitvermietet gilt. - Im Streitfall müssten Sie im Zweifel beweisen, dass der Wintergarten bei Übergabe Teil des Hauses war und Ihnen zur Nutzung überlassen wurde (siehe auch Dokument 7 zum Dachboden). Fazit: Die fehlende Erwähnung im Mietvertrag ist ein Argument für den Vermieter, aber nicht zwingend. Die tatsächlichen Umstände bei Übergabe und Nutzung sind entscheidend. Wenn der Wintergarten bei Einzug vorhanden war und Ihnen zur Nutzung überlassen wurde, ist er in der Regel als mitvermietet anzusehen.