Кредиты молодым покупателям жилья в Португалии дороже из-за более высокого уровня финансирования

Por Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá Nos dados que analisamos todos os meses há um indicador que costuma passar despercebido porque a diferença parece pequena. A taxa anual nominal média dos clientes com menos de 35 anos foi de 2,90%. Nos clientes com 35 ou mais anos, foi de 2,79%. Onze pontos base de diferença. Num mercado onde se discutem décimas, é uma distância que não daria notícia. Acho que devia dar, e por razões que não têm que ver com o tamanho do número. Onze pontos base não são uma penalização arbitrária, e não estamos perante discriminação etária. São o preço do risco que o banco vê no perfil, e o perfil é conhecido: quem compra antes dos 35 anos entra com um rácio de financiamento de 76,5%, contra 61,9% de quem compra mais tarde, e com uma poupança inicial média de 35.982 euros, contra 117.158 euros. Mais financiamento sobre o mesmo imóvel significa mais exposição do banco, e mais exposição tem preço. A mecânica é defensável e qualquer instituição a explicaria da mesma forma. O que me parece que merece discussão não é a mecânica, é o efeito acumulado. Estes onze pontos base aplicam-se a um capital maior, durante mais tempo, e é aí que a diferença deixa de ser residual. O custo total do crédito dos compradores mais jovens chega aos 364.209 euros, contra 260.669 euros nos restantes. Uma parte substancial dessa diferença é montante e prazo, é verdade. Mas uma parte é preço, e o preço é mais alto exatamente para quem tem menos capacidade de o absorver. É um sistema que funciona corretamente e produz um resultado regressivo, o que é uma combinação incómoda e mais comum em finanças do que se admite. Há um segundo efeito, mais silencioso, que observo com frequência nos processos. Como o rácio de financiamento funciona por patamares e não de forma contínua, um comprador que fique alguns milhares de euros acima de um limiar recebe uma proposta materialmente pior do que outro que fique ligeiramente abaixo. Para quem tem 117 mil euros de poupança, atravessar esse limiar é uma questão de decidir quanto quer usar. Para quem tem 36 mil, não é uma decisão: é onde a poupança acaba. O mesmo instrumento de preço produz flexibilidade num caso e rigidez no outro. Não defendo que os bancos deixem de olhar para o rácio de financiamento, que é o indicador mais sólido que existe para prever incumprimento. Defendo duas coisas mais modestas. A primeira é transparência sobre os patamares: um comprador que soubesse, antes de fazer proposta pelo imóvel, que baixar o financiamento em cinco mil euros mudaria o spread durante trinta anos tomaria decisões diferentes, e essa informação existe mas não circula. A segunda é que a discussão pública sobre apoios à compra de casa se concentre na entrada inicial e não na prestação, porque é a entrada que determina o rácio, é o rácio que determina o preço, e é o preço que determina o custo total. Quem quiser perceber como o rácio de financiamento altera uma proposta encontra aí mais margem de negociação do que em qualquer conversa sobre spread. Fica uma observação final que faço com alguma frequência a quem chega ao nosso serviço com trinta e poucos anos e a sensação de estar atrasado. Onze pontos base não são o problema. O problema é a entrada, e a entrada é a única variável desta equação que responde a decisões tomadas nos dois ou três anos anteriores à compra. É pouco tempo, mas é o tempo em que ainda se pode fazer alguma coisa, e é aí que a diferença entre quem compara e quem não compara se torna visível na proposta que recebe.