Эксперт предупреждает: ускоренная модернизация домовладельческих ассоциаций в Нидерландах может разрушить социальную гармонию

In 2024 liep een conflict over stadsverwarming in een Rotterdamse woontoren volledig uit de hand. De overstap van gas naar een warmtenet moest een voorbeeld worden van de energietransitie en het pand aardgasvrij maken. Ruim twee derde van de aanwezige eigenaren stemde voor. Tegenstanders vreesden dat de benodigde apparatuur ruimte in hun bijkeuken zou innemen. Ook wilden zij niet afhankelijk worden van één warmteleverancier. Het VvE-bestuur moest naar de rechter om hun medewerking af te dwingen, en kreeg gelijk. Daarna volgden bedreigingen en vernielingen en belandde er hondenpoep in brievenbussen. Het bestuur trad af en de installateurs legden het werk neer vanwege de onveilige situatie. Steven Wayenberg is juridisch beleidsadviseur bij Vereniging Eigen Huis. Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is een kleine democratie. Een basisregel van democratie is dat de meerderheid rekening houdt met de minderheid. Schuift een land dat uitgangspunt aan de kant, dan valt het ten prooi aan spanningen, frustraties en verdeeldheid. In een VvE zijn zulke effecten extra groot. De bewoners delen één gebouw en moeten blijvend met elkaar samenwerken. Juist daarom moet VvE-besluitvorming niet alleen snel zijn, maar ook uitvoerbaar en moet ze draagvlak hebben. Dat dreigt uit beeld te raken in het wetsvoorstel Versnelling verduurzaming en onderhoud verenigingen van eigenaars van minister Elanor Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting, D66). Gezellige buurt-bbq De minister wil de vereiste zware meerderheid voor een VvE-besluit verlagen. Besluiten over onderhoud, verduurzaming en de financiering kunnen dan voortaan met een gewone meerderheid van de helft plus één worden genomen, terwijl nu meestal een meerderheid van twee derde of driekwart vereist is. Daarmee kan momenteel een kleine minderheid een meerderheidsbesluit blokkeren. Het probleem dat de minister wil oplossen is dus zeker reëel. Maar een verlaging van de drempel voor ingrijpende en kostbare besluiten moet wel gepaard gaan met waarborgen om de belangen van de minderheid in het oog te houden én ervoor te zorgen dat besluiten niet alleen worden aangenomen, maar ook daadwerkelijk worden uitgevoerd. Zulke waarborgen ontbreken in het wetsvoorstel en de gevolgen laten zich raden. Als een grote groep bewoners zich gepasseerd voelt, de kosten niet kan dragen of zich niet gehoord voelt, ontstaan conflicten, procedures en betalingsproblemen. En dat vertraagt verduurzaming juist. In het wetsvoorstel moet daarom worden toegevoegd dat de verlaagde meerderheid niet geldt wanneer één grooteigenaar alleen al de helft plus één van de stemmen heeft. Anders kan bijvoorbeeld een woningcorporatie of belegger de overige eigenaren feitelijk buitenspel zetten. Maar naast de juridische werkelijkheid van het Burgerlijk Wetboek is er de dagelijkse praktijk van de VvE. We hebben een enquête onder onze leden gehouden en de uitslag liegt er niet om. Zij vrezen langslepende conflicten binnen de VvE en de invloed van grooteigenaren, zoals woningcorporaties. Zij voorzien ook financiële problemen voor eigenaren die de hogere lasten niet kunnen dragen. Moeten zij dan maar verhuizen? En waarheen? Goedkope woningen zijn schaars. Dus blijven ze zitten waar ze zitten en betalen niet mee. En dan moet je, als het aan de minister ligt, als vrijwillige bestuurder (en medebewoner) verplicht optreden en een incassobureau inschakelen. Dat wordt een gezellige buurt-bbq! In Den Haag gaan woordvoerders van fracties na afloop van een fel debat weer ieder hun eigen weg. Na afloop van een VvE-vergadering kan dat niet, want de leden wonen letterlijk met elkaar onder één dak Om verduurzaming echt te laten slagen zijn er naast de wetswijziging praktische waarborgen nodig die nu al onmisbaar zijn, maar bij een lagere stemdrempel des te belangrijker worden. Eigenaren die hun bijdrage niet kunnen opbrengen, moeten veel eenvoudiger dan nu toegang krijgen tot goedkope financiering. Een laagdrempelige, onafhankelijke instantie moet kunnen toetsen of een besluit redelijk is, zonder dat bewoners meteen naar de rechter hoeven. En vrijwillige bestuurders moeten praktische hulp kunnen krijgen bij alles wat een verduurzamingsproject vraagt: van voorbereiding en financiering tot communicatie, draagvlak en uitvoering. In de landelijke politiek heb je een parlement en binnen de VvE een algemene ledenvergadering. In Den Haag gaan de woordvoerders van de fracties na afloop van een fel debat weer ieder hun eigen weg. Na afloop van een VvE-vergadering kan dat niet, want de leden wonen letterlijk met elkaar onder één dak. Ze halen hun post uit dezelfde hal, staan in dezelfde lift en parkeren in dezelfde garage. Zij móéten met elkaar verder, ook in het belang van de VvE, waar breed draagvlak essentieel is om het noodzakelijke voor elkaar te krijgen. Dat lijkt de minister te vergeten. Als waarborgen ontbreken, dreigt dit wetsvoorstel een democratisch knelpunt op te lossen door een nieuw uitvoeringsprobleem te creëren.