Институт Infonavit разъяснил условия передачи недвижимости с действующим ипотечным кредитом

El Infonavit es una referencia importante cuando se trata de adquirir una vivienda mediante un crédito, pero también existen situaciones en las que el propietario necesita transmitir los derechos sobre un inmueble. Ceder una propiedad puede parecer una alternativa sencilla y económica, especialmente entre familiares, aunque no significa que cualquier vivienda pueda transferirse libremente ni que el procedimiento sea idéntico a una compraventa. ¿Qué significa ceder una propiedad? Ceder una propiedad significa transmitir los derechos que una persona tiene sobre un inmueble a otra, pero el procedimiento y sus efectos dependen de la situación jurídica de la vivienda. Cuando existe un crédito hipotecario vigente, el inmueble normalmente se encuentra gravado y no puede venderse, transmitirse o cederse libremente sin atender primero las condiciones establecidas por Infonavit. Por eso, antes de hablar de una cesión como una alternativa «más barata», es necesario revisar si la propiedad ya está liquidada, si todavía existe un saldo pendiente y qué aparece en las escrituras. En los créditos vigentes, Infonavit establece que para vender, transmitir o ceder la propiedad debe pagarse previamente el saldo de capital y los demás adeudos correspondientes. ¿Cuándo puede convenir ceder una propiedad? Una cesión puede ser una opción cuando el propietario desea transmitir el inmueble a otra persona y la legislación aplicable permite realizar esa operación bajo las condiciones correspondientes. Puede resultar especialmente atractiva en determinadas operaciones familiares, aunque la conveniencia real depende del tipo de transmisión, del estado del crédito y de los impuestos y derechos que correspondan. También puede ser útil cuando se busca ordenar la situación jurídica de una vivienda antes de que pase a otro integrante de la familia. Sin embargo, no debe confundirse una cesión de derechos con un simple cambio de nombre en los documentos: transmitir la propiedad implica consecuencias legales y debe formalizarse correctamente ante las autoridades o el notario cuando corresponda. ¿Por qué puede ser más sencillo? Una de las principales ventajas de una transmisión correctamente estructurada es que puede evitar procesos innecesarios cuando existe una relación familiar o una razón específica para transferir el inmueble. Sin embargo, que sea más sencillo no significa que esté libre de requisitos, ya que la operación debe considerar las escrituras, el Registro Público de la Propiedad, posibles gravámenes y las obligaciones fiscales. Además, los costos no son iguales en todo México. El Infonavit explica que los impuestos y derechos relacionados con operaciones inmobiliarias son determinados por las autoridades de cada entidad federativa, mientras que el notario calcula, retiene y paga los conceptos que correspondan durante la formalización. ¿Es más barato ceder que vender? No necesariamente. Una cesión puede resultar menos costosa en determinados escenarios, pero no existe una regla general que permita asegurar que siempre será más económica que una compraventa. Los gastos dependen del tipo de operación, el valor del inmueble, la entidad federativa y la situación jurídica de la vivienda. Por ello, antes de elegir esta alternativa conviene solicitar al notario una estimación de impuestos, derechos, honorarios y demás gastos. De esta manera se puede comparar el costo real de una cesión con el de una compraventa, donación u otra figura legal que resulte aplicable. ¿Qué pasa si la casa todavía tiene crédito? Aquí se encuentra uno de los puntos más importantes. Mientras el crédito hipotecario está vigente, la vivienda funciona como garantía del financiamiento y existe un gravamen sobre el inmueble. Infonavit señala que, para vender o heredar una vivienda, es necesario liberar ese gravamen una vez que se ha liquidado el crédito. Una vez liquidado el financiamiento, el propietario puede iniciar el proceso de liberación de gravamen. Infonavit indica que para ello se solicita la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca mediante Mi Cuenta Infonavit y posteriormente se realiza el trámite correspondiente ante una notaría o el Registro Público de la Propiedad, según las reglas de cada entidad. ¿Qué debes revisar antes de cederla? Antes de comenzar cualquier trámite es fundamental verificar quién aparece como propietario, si existe un crédito pendiente, si hay un gravamen y qué documentos acreditan la propiedad. También es necesario determinar qué figura jurídica corresponde realmente a la operación, porque una cesión, una donación y una compraventa tienen características y consecuencias distintas. En conclusión, Infonavit puede estar relacionado con una propiedad que se pretende transmitir, pero no significa que cualquier vivienda financiada pueda simplemente cederse a otra persona. La operación puede ser más sencilla o económica en ciertos casos, pero siempre debe revisarse la situación jurídica del inmueble y calcular previamente los impuestos, derechos y honorarios aplicables.