В Таиланде: права на недвижимость и арендные доходы могут стать объектом налогообложения

Met een Thais vruchtgebruik mag je onroerend goed gebruiken en de opbrengsten ervan genieten zonder eigenaar te zijn. Het recht moet bij het Land Office worden geregistreerd om volledige werking tegenover derden te krijgen. Is het vruchtgebruik gratis, dan rekent het Department of Lands 50 baht per perceel. Betaalt de vruchtgebruiker een vergoeding, dan noemt de dienst een registratieheffing van 1 procent en een zegelrecht van 0,5 procent over die vergoeding. Die lage 50 baht wordt soms uitgelegd alsof de hele constructie fiscaal onbelast is. Dat klopt niet. Het is alleen de registratieheffing. Zodra er huur wordt ontvangen, gebouwen van eigenaar wisselen of het recht wordt afgekocht, kunnen andere belastingen ontstaan. De fiscus kijkt wie werkelijk recht heeft op de huur De vruchtgebruiker mag het pand in beginsel verhuren en de opbrengst houden. Huur van Thais onroerend goed is in Thailand belastbaar inkomen. Dat blijft zo als de huurder het geld op een buitenlandse rekening stort. Alleen de huur naar de vruchtgebruiker laten overmaken is echter niet genoeg. De Thaise fiscus kijkt naar het huurcontract, de registratiedatum en de persoon die juridisch recht heeft op het inkomen. Dat bleek in een door de Revenue Department gepubliceerd arrest. Een grondeigenaar had eerst zelf een huurcontract voor dertig jaar gesloten. Pas daarna registreerde hij vruchtgebruik voor drie kleinkinderen. De huurder betaalde hen en zette zelfs de bronbelastingcertificaten op hun naam. Toch bleef de eigenaar belastingplichtig. Volgens de rechter ontvingen de kleinkinderen het geld slechts namens hem. De volgorde is dus belangrijk. Wie de belastingpositie pas na het sluiten van de huurovereenkomst probeert te veranderen, kan te laat zijn. Inkomensspreiding kan extra problemen veroorzaken Sommige families gebruiken vruchtgebruik om huurinkomsten over meerdere personen te verdelen. Ook dat werkt niet automatisch. In een fiscale ruling gaf een van meerdere grondeigenaren vruchtgebruik op zijn aandeel aan drie kinderen. De fiscus behandelde de huur daarna niet als zeven losse inkomensstromen. De betrokken mede-eigenaren en vruchtgebruikers vormden voor deze verhuur samen een afzonderlijke fiscale eenheid. Eerder individueel ingediende aangiften waren daardoor bij de verkeerde belastingplichtige gedaan. Een constructie die bedoeld was om inkomsten te verdelen, kan dus extra aangiften, correcties en discussies met de fiscus opleveren. Een symbolische huur is geen veilige uitweg De Thai Revenue Code geeft de fiscus de bevoegdheid om een onzakelijk lage huuropbrengst te corrigeren. Als er reden is om te denken dat te weinig inkomen is aangegeven, mag een normale markthuur als belastbaar inkomen worden genomen. Dat risico speelt vooral bij afspraken tussen partners, familieleden en verbonden ondernemingen. Een contract met 1.000 baht huur per jaar voorkomt geen belasting wanneer vergelijkbare woningen voor veel meer worden verhuurd. Leg daarom vast hoe de huurprijs tot stand kwam en bewaar vergelijkbare marktprijzen. Betaalt een Thaise onderneming huur aan een Thaise belastingplichtige, dan houdt zij doorgaans 5 procent bronbelasting in. Bij huurbetaling aan iemand die fiscaal geen inwoner van Thailand is, geldt in beginsel 15 procent. Dat is meestal een voorheffing. De ontvanger kan daarnaast aangifte moeten doen. Ook een gratis recht kan later belastbaar voordeel geven Een ruling uit 2013 laat zien hoe een gratis vruchtgebruik alsnog een belastingmoment kan veroorzaken. Een grondeigenaar gaf een vennootschap dertig jaar gratis vruchtgebruik. Die vennootschap liet een huurder gebouwen op de grond zetten. Volgens de overeenkomst zouden de gebouwen later zonder betaling aan de grondeigenaar toevallen. De gratis vestiging zelf werd niet als huurinkomen van de eigenaar behandeld. De latere kosteloze verkrijging van de gebouwen vormde volgens de fiscus wel belastbaar inkomen. Dat is relevant bij villa’s, winkels en commerciële projecten. Niet alleen geld telt als inkomen. Ook een gebouw, renovatie of ander voordeel dat aan het einde van de looptijd gratis wordt verkregen, kan fiscale waarde hebben. Of een gratis vruchtgebruik tussen een Thaise eigenaar en een buitenlandse, niet-verwante partner onder de Thaise schenkbelasting valt, is in de geraadpleegde officiële bronnen niet algemeen uitgewerkt. Neem daarom niet zonder meer aan dat zo’n recht altijd is vrijgesteld. Jaarlijkse vastgoedbelasting kan op het verkeerde bord belanden Het Thaise Burgerlijk Wetboek legt belastingen en beheerskosten tijdens het vruchtgebruik in beginsel bij de vruchtgebruiker. De Land and Building Tax wordt publiekrechtelijk echter aan de eigenaar van grond of gebouw opgelegd. Daardoor kan de aanslag bij de Thaise eigenaar terechtkomen, terwijl de buitenlandse vruchtgebruiker de kosten volgens hun onderlinge afspraak moet dragen. Als grond en huis niet van dezelfde persoon zijn, wordt het nog ingewikkelder. Controleer daarom ieder jaar op wiens naam de lokale aanslag staat en leg de kostenverdeling duidelijk vast. Een lagere verkoopprijs betekent niet automatisch minder belasting Een geregistreerd vruchtgebruik kan de verkoopwaarde van grond of een woning flink drukken. Een koper krijgt immers geen onbelemmerd gebruik zolang het recht bestaat. Toch berekent de Thaise fiscus de overdrachtsgerelateerde belastingen niet uitsluitend over die lagere verkoopprijs. Voor bepaalde heffingen geldt de officiële taxatiewaarde als bodem. Bij specifieke bedrijfsbelasting wordt gekeken naar de hoogste van de werkelijke verkoopprijs en de taxatiewaarde. Als deze belasting geldt, komt het tarief inclusief lokale opslag effectief uit op 3,3 procent. Ook een betaling aan de vruchtgebruiker om zijn recht voortijdig op te geven kan belastbaar zijn. Voor zo’n particuliere afkoopsom is geen eenvoudige algemene regel gevonden. Laat de fiscale behandeling daarom vaststellen voordat het bedrag wordt betaald en het recht bij het Land Office wordt uitgeschreven. Nederlandse inwoners moeten het recht aangeven Woon je fiscaal in Nederland, dan hoort een Thais vruchtgebruik in beginsel bij je wereldvermogen. De Belastingdienst behandelt vruchtgebruik en blote eigendom als afzonderlijk te waarderen rechten in box 3. Bij een levenslang recht hangt de waarde onder meer af van je leeftijd en de waarde van het onroerend goed. Het belastingverdrag bepaalt dat Thailand mag heffen over inkomsten uit Thais onroerend goed, waaronder vruchtgebruik. Je moet het recht en het eventuele rendement toch in de Nederlandse aangifte verwerken. Vervolgens kan voorkoming van dubbele belasting worden verleend. De grootste misvatting is uiteindelijk eenvoudig: vruchtgebruik is een zakelijk recht, geen belastingvrijbrief. Laat voor de registratie en voor verhuur controleren wie eigenaar, verhuurder, ontvanger en belastingplichtige is. Juist die vier rollen bepalen of de constructie bescherming biedt of jaren later een fiscale rekening oplevert. Bronnen Over deze blogger - Dit artikel is geschreven en gecontroleerd door de redactie. De inhoud is gebaseerd op persoonlijke ervaringen, meningen en eigen onderzoek van de auteur. Waar relevant, is er gebruikgemaakt van AI als hulpmiddel bij het schrijven en structureren van teksten. Wij genereren soms ook foto's met AI. Hoewel er zorgvuldig wordt omgegaan met de inhoud, kan niet worden gegarandeerd dat alle informatie volledig, actueel of foutloos is. De lezer is zelf verantwoordelijk voor het gebruik van de informatie op deze website. De auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade of gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van de geboden informatie. Lees hier de laatste artikelen - Kort nieuws29 augustus 2026Thailandnieuws 29 augustus: brand Khlong Thom, noodweer en minder regels voor buitenlandse bedrijven - Vliegtickets29 augustus 2026Beveiligers Schiphol bereiden nieuwe stakingen voor - Vliegtickets29 augustus 2026De vanafprijs van je Thailand-vliegticket klopt bijna nooit - Nieuws uit Nederland en Belgie29 augustus 2026Begroting gaat zonder meerderheid naar Raad van State