Рост сейсмической опасности увеличивает стоимость строительства: исследование 46 проектов TOKİ

Yozgat Bozok Üniversitesi'nde hazırlanan yüksek lisans tezinde, 2022-2024 yıllarında TOKİ tarafından ihale edilen 46 toplu konut projesi incelendi. Araştırmada, deprem sırasında beklenen yer ivmesi (PGA) yükseldikçe kaba inşaat birim maliyetinin de arttığı belirlendi. Çalışmadaki en yüksek PGA değerlerinden biri ise Kocaeli'nin Gebze ilçesindeki projede ölçüldü. 46 TOKİ PROJESİ İNCELENDİ Yozgat Bozok Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Anabilim Dalı'nda Sevgi Çetin tarafından hazırlanan “Toplu Konut Projelerinde Deprem Riski Bakımından Bölgesel Farklılıkların Yapı Maliyetlerine Etkisinin Araştırılması” başlıklı yüksek lisans tezinde, deprem tehlikesi ile yapı maliyetleri arasındaki ilişki araştırıldı. Şubat 2026'da kabul edilen çalışmada, 2022, 2023 ve 2024 yıllarında TOKİ tarafından ihale edilen 46 toplu konut projesi mercek altına alındı. Araştırmada 2022'de 18, 2023'te 15, 2024'te ise 13 proje incelendi. Çalışmanın en dikkat çekici sonucunda, deprem sırasında beklenen yer hareketinin önemli göstergelerinden biri olan PGA değeri yükseldikçe kaba inşaat birim maliyetinin de yükseldiği belirlendi. DEPREM TEHLİKESİ ARTTIKÇA MALİYET YÜKSELDİ Araştırmada deprem tehlikesinin değerlendirilmesinde AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası İnteraktif Web Uygulaması'ndan elde edilen veriler kullanıldı. Projelerin bulunduğu bölgeler için PGA, SDS, SDS1, yerel zemin sınıfı ve deprem yer hareketi düzeyi gibi değerler belirlendi. Bunlar arasında özellikle PGA, yani en büyük yer ivmesi, araştırmanın temel değişkenlerinden biri oldu. Çalışmada üç farklı yıl için PGA ile kaba inşaat maliyeti arasında güçlü doğrusal ilişkiler tespit edildi. Araştırmanın R² değerleri 2022 için 0,9471, 2023 için 0,9939, 2024 için ise 0,8957 olarak hesaplandı. Bu sonuçlar, araştırmanın kendi veri seti ve kurduğu model içerisinde PGA yükseldikçe kaba inşaat birim maliyetinin de yükselme eğilimi gösterdiğine işaret etti. Ancak bu değerler, deprem tehlikesinin yapı maliyetini tek başına belirlediği anlamına gelmiyor. Yapı yüksekliği, kat sayısı, beton sınıfı, zemin özellikleri, malzeme ve işçilik fiyatları gibi çok sayıda değişken de maliyet üzerinde etkili. EN YÜKSEK PGA 0,596 OLARAK ÖLÇÜLDÜ İncelenen 46 proje arasında PGA değerleri 0,082 ile 0,596 arasında değişti. En yüksek değer, 2023 yılında Erzincan Merkez'deki TOKİ projesinde 0,596 olarak belirlendi. Aynı projede toplam yapı birim maliyeti 11.381 TL/m², kaba inşaat maliyeti ise 4.195 TL/m² olarak kaydedildi. Araştırmada 2023 yılı için PGA ile kaba inşaat maliyeti arasındaki ilişkiyi gösteren R² değeri ise 0,9939 ile üç yılın en yüksek seviyesine ulaştı. GEBZE’DEKİ PROJE DİKKAT ÇEKTİ Araştırmanın Kocaeli açısından en dikkat çekici sonucu ise Gebze'deki TOKİ projesi oldu. 2024 yılında incelenen Gebze projesinde PGA değeri 0,537 olarak belirlendi. Bu değer, çalışmada kaydedilen 0,596'lık en yüksek PGA değerinin yaklaşık yüzde 90'ına karşılık geliyor. Gebze’deki projede: - PGA: 0,537 - Kaba inşaat maliyeti: 4.429 TL/m² - İnce inşaat maliyeti: 8.382 TL/m² - Toplam yapı birim maliyeti: 12.811 TL/m² - Bina yüksekliği: 20,37 metre - Beton sınıfı: C25/30 olarak belirlendi. Projede ayrıca radye temel ve perdeli/tünel kalıp taşıyıcı sistem kullanıldığı görüldü. Bu değerler, Gebze'deki projenin araştırmada yüksek PGA değerine sahip projeler arasında yer aldığını ortaya koydu. 46 PROJENİN TAMAMINDA RADYE TEMEL KULLANILDI Araştırmanın bir başka dikkat çekici sonucu ise incelenen projelerdeki yapı sistemlerinin büyük ölçüde standartlaşması oldu. 46 projenin tamamında radye temel ve perdeli/tünel kalıp sisteminin kullanıldığı belirlendi. Beton sınıfında da benzer bir tablo ortaya çıktı. Projelerin 41'inde C25/30, 5'inde ise C30/37 beton sınıfı kullanıldı. Bu durum, farklı yapı sistemlerinden kaynaklanabilecek maliyet farklarının bir bölümünü sınırlayarak deprem tehlikesi ile maliyet arasındaki ilişkinin karşılaştırılmasını kolaylaştıran bir unsur olarak değerlendirilebilir. KABA İNŞAATIN MALİYETİ YILLAR İÇİNDE ARTTI Araştırmada yıllara göre ortalama kaba inşaat birim maliyetlerinde de önemli değişimler görüldü. 2022'de ortalama 3.199 TL/m² olan kaba inşaat maliyeti, 2023'te 4.422 TL/m², 2024'te ise 4.753 TL/m² seviyesine çıktı. Böylece 2022'den 2024'e ortalama kaba inşaat maliyeti yaklaşık yüzde 49 arttı. Ancak araştırmacıların ortaya koyduğu bu artışın tamamını deprem tehlikesiyle açıklamak mümkün değil. Aynı dönemde beton, demir, kalıp, işçilik ve diğer yapı girdilerinde de ciddi fiyat artışları yaşandı. KABA İNŞAATIN TOPLAM MALİYETTEKİ PAYI DÜŞTÜ Dikkat çeken bir başka sonuç ise kaba inşaat maliyetinin mutlak olarak yükselmesine rağmen toplam yapı maliyeti içerisindeki payının gerilemesi oldu. Kaba inşaatın toplam maliyet içerisindeki payı: 2022'de yüzde 42, 2023'te yüzde 37, 2024'te yüzde 33 olarak hesaplandı. Yani kaba inşaat maliyeti yükselirken, ince işler ve diğer yapı kalemlerindeki maliyet artışları nedeniyle toplam maliyet içerisindeki ağırlığı azaldı. ARAŞTIRMACI DAHA AYRINTILI İNCELEME ÖNERDİ Çalışmada, gelecekte yapılacak araştırmalarda demir, beton ve kalıp miktarlarının proje bazında ayrıntılı olarak belirlenmesinin deprem tehlikesinin maliyet üzerindeki etkisini daha net ortaya koyabileceği değerlendirildi. Bu yönüyle araştırma, yalnızca “deprem tehlikesi yüksek yerde bina pahalıdır” sonucuna ulaşmakla kalmıyor; deprem tasarımının hangi malzeme ve yapısal kararlar üzerinden maliyet oluşturduğunun daha ayrıntılı incelenmesi gerektiğine de işaret ediyor.