Тройское офисное пространство: дефицит площадей и переход к долгосрочным контрактам

- Firmy optymalizują powierzchnie pod hybrydowy model pracy i realne potrzeby biznesowe. - Ograniczona nowa podaż i spadające pustostany wzmacniają pozycję właścicieli atrakcyjnych projektów. - Centralna część Trójmiasta zachowuje pozycję najważniejszego hubu biurowego, podczas gdy nowe lokalizacje rozwijają się bardziej długofalowo. Jeszcze kilka lat temu w trójmiejskich biurowcach najbardziej aktywne były firmy z sektora IT oraz nowoczesnych usług biznesowych. Dziś rynek jest bardziej zdywersyfikowany, a obok renegocjacji pojawiają się również wejścia nowych firm. Jednocześnie ograniczona aktywność deweloperska sprawia, że dostępność najlepszych powierzchni staje się coraz większym wyzwaniem. Trójmiasto to nie tylko kolejny regionalny rynek biurowy Zdaniem ekspertów specyfika trójmiejskiego rynku wynika przede wszystkim z wyjątkowej struktury gospodarki regionu. - Każdy z głównych rynków w Polsce wyróżnia się własną charakterystyką. Warszawa skupia centrale korporacyjne, instytucje finansowe i podmioty sektora publicznego, gdzie wciąż powszechne są tradycyjne układy gabinetowe. Wrocław pozostaje dominującym hubem technologicznym. Trójmiasto natomiast unikalnie łączy sektor IT oraz centra usług wspólnych (SSC/BPO) z gospodarką morską, sektorem offshore, energetyką i zaawansowaną inżynierią - wyjaśnia Błażej Kucharski, szef trójmiejskiego oddziału ITRA Polska. Na decyzje dotyczące biura wpływa więc nie tylko sama nieruchomość, ale także charakter działalności przedsiębiorstwa. - Specyfika obu rynków nie wynika wyłącznie z geografii, ale przede wszystkim z profilu prowadzonego biznesu. W Trójmieście przeważają firmy ściśle połączone z gospodarką morską: logistyką portową, przemysłem czy branżą energetyczną. Dla nich bezpośrednie sąsiedztwo portów i infrastruktury dostępowej stanowi absolutny filar strategii operacyjnej, a nie jedynie kwestię wygody - wyjaśnia Anna Brewińska, Senior Advisor, Industrial & Logistics Department, ITRA Polska. Do tego dochodzi jeszcze jedna rzecz, której nie ma żaden inny rynek w Polsce – linearna geometria aglomeracji. Rozwój rynku biurowego postępuje ściśle wzdłuż głównej osi Gdańsk–Sopot–Gdynia. W praktyce sprawia to, że decyzja o lokalizacji biura bezpośrednio determinuje dostęp do określonych zasobów kadrowych oraz konkretnej infrastruktury transportowej - mówi Błażej Kucharski. Era ekspansji ustępuje erze optymalizacji Najważniejszą zmianą na rynku biurowym jest dziś sposób, w jaki firmy podchodzą do zajmowanej powierzchni. Zamiast dynamicznego zwiększania metrażu coraz częściej analizują jego rzeczywiste wykorzystanie. Pod tym względem, zdaniem ekspertów, trójmiejski rynek wykazuje się dziś dużą dojrzałością i wielowymiarowością. Czytaj więcej Wrocław zwalnia z biurami. Nowa podaż niemal zniknęła - Jeśli spojrzymy na ogólną aktywność biurową, to, podobnie jak w innych głównych metropoliach, dominującym trendem są obecnie renegocjacje umów - mówi Błażej Kucharski. - Czas spektakularnych, gwałtownych ekspansji ustąpił miejsca erze optymalizacji: firmy bardzo precyzyjnie dostosowują zajmowaną przestrzeń do hybrydowych modeli pracy i realnych potrzeb operacyjnych. Nie oznacza to jednak, że sektor nowoczesnych usług biznesowych stracił znaczenie. - Właśnie tak jest w przypadku BPO i SSC - ten sektor po prostu wszedł w fazę dojrzałości. Zamiast budowania wielkich struktur od zera, obserwujemy dziś głęboką optymalizację zajmowanej przestrzeni - mówi Anna Brewińska. Jednocześnie na rynku pojawiają się nowe źródła popytu. Jak podaje Błażej Kucharski, mimo trendu optymalizacyjnego, 2026 rok przynosi wyraźne ożywienie w postaci wejść zupełnie nowych graczy, zwłaszcza z sektora usług finansowych oraz centrów usług wspólnych. Pustostany spadają, nowych biur jest niewiele Z punktu widzenia najemców kluczowa jest dziś relacja pomiędzy dostępnością powierzchni a ograniczoną nową podażą. Zdaniem ekspertów, długa perspektywa jest teraz szczególnie ważna, bo trójmiejski rynek biurowy charakteryzuje się obecnie wysoką dojrzałością. Wskaźnik pustostanów wynosi niewiele ponad 10 proc, co stanowi jeden z najniższych wyników wśród głównych rynków regionalnych w Polsce - informuje Błażej Kucharski. Według Anny Brewińskiej, przy bardzo ograniczonej nowej podaży sytuacja staje się wymagająca. - Problem jest szczególnie widoczny w przypadku dużych najemców, którzy potrzebują odpowiednio dużej powierzchni w dobrej lokalizacji - mówi. W takich warunkach kluczowa staje się dywersyfikacja i odpowiednia perspektywa czasowa: proces poszukiwania biura trzeba rozpoczynać znacznie wcześniej, aby uniknąć presji ze strony obecnego właściciela i nie uzależnić rozwoju firmy od pojedynczej nieruchomości. - Oznacza to zmianę podejścia do procesu najmu. W warunkach ograniczonej dostępności atrakcyjnych powierzchni przewagę zyskuje najemca, który zaczyna rozmowy odpowiednio wcześnie i ma więcej niż jedną opcję - wyjaśnia Błażej Kucharski. Kto dziś ma silniejszą pozycję negocjacyjną? Choć najemcy nadal mają przestrzeń do negocjacji, sytuacja stopniowo zmienia się na ich niekorzyść. Najbardziej pożądane biura zaczynają być dobrem ograniczonym. Według ekspertów ITRA, duży udział w trójmiejskim wakacie ma Gdynia, podczas gdy najlepsze projekty w Gdańsku są już dzisiaj niemal w pełni wynajęte. W starszych lub słabiej położonych budynkach nadal można znaleźć atrakcyjne warunki, ale przy poszukiwaniu kilku tysięcy metrów w najlepszej lokalizacji wybór jest bardzo ograniczony. Dodatkowym czynnikiem są rosnące koszty aranżacji i utrzymania powierzchni. - Ta ograniczona dostępność topowych powierzchni bardzo bezpośrednio przekłada się na strategię samych najemców. Przy dużych nakładach na aranżację biura oraz rosnących kosztach operacyjnych, firmy nie szukają już chwiejnych rozwiązań, lecz stawiają na stabilność w długiej perspektywie - uważa Anna Brewińska. Kluczem do sukcesu jest precyzyjnie zaplanowany proces. Prowadzenie równoległych rozmów z kilkoma deweloperami oraz odpowiednio wczesny i dobrze zaplanowany start negocjacji dają realną dźwignię biznesową. Najlepsze warunki osiąga się wtedy, gdy zamiast prostego pytania o stawkę najmu, rozmawiamy o całkowitym koszcie użytkowania lokalu oraz operacyjnej elastyczności na kolejne lata - mówi Anna Brewińska. Najem na 7–10 lat? Zmiana warunków rynkowych może wpłynąć także na długość zawieranych umów. Jeżeli firma ponosi znaczne koszty przygotowania biura, bardziej opłacalne może być zabezpieczenie lokalizacji na dłuższy okres. Czytaj więcej Co dalej z biurowcami? Najemcy stawiają nowe wymagania - Z tego powodu spodziewam się wydłużania okresów najmu. Dotychczasowe, standardowe pięcioletnie kontrakty mogą coraz częściej ustępować umowom siedmio- lub dziesięcioletnim, szczególnie w nowych projektach i przy znacznych nakładach na aranżację - mówi Błażej Kucharski. - Trójmiasto będzie w tym zakresie coraz mocniej zbliżało się do dojrzałego modelu znanego z Europy Zachodniej. Najbliższe lata mogą przynieść dalsze umacnianie pozycji właścicieli najlepszych projektów, szczególnie jeśli nowa podaż pozostanie ograniczona. Jednocześnie popyt nie wróci prawdopodobnie do modelu sprzed kilku lat, gdy firmy szybko zwiększały zajmowaną powierzchnię. Nie przegap najważniejszych wiadomości Obserwuj nas w Google News