Эксперт призвал восстановить в Португалии устаревшую модель жилищных кооперативов до истечения финансирования

Portugal já teve um sistema eficaz de produzir casa própria acessível em escala. Funcionava, estava implantado em todas as regiões e fazia circular o dinheiro público em vez de o consumir numa única operação. Ao fim de duas décadas, foram retiradas as condições que permitiam a sua continuidade. Quarenta anos depois, já poucos se recordam das velhas cooperativas de habitação que criaram o lar para milhares de famílias e deslumbramo-nos agora com uma injeção extraordinária de fundos europeus para construir parque público, como se uma verba excecional pudesse substituir um modelo sustentável de produção de habitação. Há apenas um problema: o dinheiro do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) acaba este ano. Em 1984, depois duma década de grande atividade cívica, de novas experiências cooperativas e de autoconstrução, foi criado o Instituto Nacional de Habitação. O INH não nasceu para transformar o Estado no maior senhorio do país nem para substituir municípios, cooperativas ou construtores. Nasceu para financiar e organizar a produção de habitação. O Decreto-Lei n.º 177/84 definiu-o como instrumento de intervenção financeira: concedia empréstimos, bonificava juros, apoiava a aquisição e infraestruturação de terrenos e acompanhava técnica e financeiramente as operações. Depois duma época bastante ideológica, o conceito era mais operativo, mais funcional. O Estado não precisava de ser dono das casas; precisava de criar condições para que as famílias as pudessem comprar. Foi um motor do novo elevador social para famílias que, através do seu esforço de poupança, tiveram pela primeira vez acesso ao crédito bancário para adquirir património. Um modelo que deixou marca Foi neste sistema que as cooperativas de habitação para aquisição ganharam escala. A Federação Nacional de Cooperativas de Habitação Económica (FENACHE) contabiliza mais de 500 cooperativas e estima perto de 200 mil habitações construídas, com picos de cerca de oito mil fogos por ano e aproximadamente 600 mil pessoas alojadas. Isto não foi uma pequena curiosidade da economia social na época. Foi uma enorme indústria de produção de casa própria a custos controlados. Só na região do Algarve terão sido construídos mais de 3.500 fogos, com forte concentração em Faro, onde o movimento cooperativo teve a maior iniciativa e cresceu em força. A COOBITAL, fundada em 1975, esteve direta ou conjuntamente associada a cerca de 2.000 habitações. A CHASFA, criada em 1977, ultrapassou igualmente o milhar. A marca faz parte da história urbana da cidade: Carreira de Tiro, 132 fogos; São Luís, 91; António Sérgio, 81; Bom João, 158; Janelas de Faro, 188. A operação mais expressiva foi a urbanização de Santo António do Alto: cerca de 850 fogos desenvolvidos por COOBITAL, CHASFA, Bons Camaradas e Habijovem. Não eram meia dúzia de casas subsidiadas para a fotografia de inauguração. Eram bairros inteiros, produzidos quando município, cooperativas, financiamento público e construção privada trabalhavam na mesma direção. O modelo chegou também a Lagos, Loulé, Portimão e Vila Real de Santo António (VRSA), construindo centenas de fogos através de estruturas como a UNIFARO e o MCH-Algarve. Mesmo a Habijovem, fundada já em 1986 por um grupo de jovens estudantes para a autoconstrução de 18 moradias na Urbanização de Santo António do Alto, lançou depois 316 apartamentos no mesmo empreendimento e acabou por se expandir para Albufeira com mais 112 fogos, ultrapassando a barreira dos 428 fogos construídos. Durante décadas, o movimento cooperativo teve um papel fundamental no desenvolvimento sustentável das cidades algarvias. Em 2008, acabou. A construção de habitação a custos controlados desapareceu da produção regional, tal como no resto do país. Não porque deixassem de existir famílias à procura de casa. Desapareceu porque foi sufocada por medidas enviesadas, que eliminaram, uma a uma, todas as condições que promoviam a sua eficácia. Foi o período em que a especulação perdeu as amarras; depois veio a crise do subprime. Como se desmonta um sistema em três atos Primeiro, retirou-se o financiamento especializado. A banca comercial entrou em substituição do Estado, o crédito bonificado recuou e o INH acabou diluído no Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Uma cooperativa não tem milhões de capitais próprios nem património para hipotecar antes de construir. Mandá-la para a banca comercial e depois censurá-la por não ter garantias é uma forma irónica de lhe retirar todo o apoio. Depois, os preços administrativos deixaram de acompanhar os custos reais. Em 2006, último ano do INH como financiador, a habitação a custos controlados trabalhava com valores de referência próximos dos 500 euros por metro quadrado, quando empreitadas privadas comparáveis já ultrapassavam o dobro. Se ninguém consegue construir pelo preço que o sistema financia, o sistema deixa simplesmente de produzir. Por fim, desapareceu o solo acessível. A reforma dos solos de 2014 eliminou a categoria de solo urbanizável e acabou com as únicas reservas programadas para expandir as cidades portuguesas. As projeções demográficas nesse mesmo ano apontavam para um declínio acentuado da população e o Estado transformou essa previsão numa política de enorme contenção territorial. A realidade provou o contrário. Portugal tinha 9,83 milhões de residentes em 1981, 9,87 milhões em 1991, 10,36 milhões em 2001 e 10,56 milhões em 2011. Em 31 de dezembro de 2025, o próprio Instituto Nacional de Estatística (INE) reconheceu o erro quando revelou 11.424.031 residentes. O governador do Banco de Portugal rompeu com a falácia de que temos casas a mais quando afirmou que se tinham construído menos 300 mil do que seria necessário. Não é uma pequena divergência estatística. É uma enorme negligência do INE, um erro de planeamento com consequências estruturais. O país restringiu a expansão urbana numa década em que a procura por habitação explodiu. A crise não nasceu apenas da especulação, do turismo ou do AL. Também nasceu de uma política pública que produziu escassez de solo e depois se surpreendeu com o preço que esse solo atingiu. O PRR é dinheiro. Não é um modelo O PRR permitiu recuperar e construir dezenas de milhares de habitações públicas. Era necessário, foi devidamente canalizado no início da operação. Mas uma injeção extraordinária de fundos europeus não substitui um mecanismo permanente de produção de habitação. A habitação pública é indispensável para a emergência social e para rendimentos que não chegam ao mercado. O erro é transformá-la na resposta estrutural a que a classe média não tem acesso. Construir é apenas a primeira despesa; depois vêm décadas de gestão, manutenção e reabilitação. E Portugal continua a ser um país onde a casa própria representa poupança, segurança e património familiar. O velho modelo cooperativo não oferecia casas. Retirava especulação do solo, disciplinava custos, financiava a construção e permitia que as famílias comprassem. E o capital regressava para financiar a operação seguinte. O efeito de grande moderador dessa oferta sobre os preços de mercado foi também um fator raramente referido ou mensurado. A classe média tinha oferta diversificada com preços diferenciados no momento da maior decisão da sua vida. O efeito dessa oferta obrigava a reduzir as margens de lucro do mercado imobiliário. Foi esse circuito que destruímos. E é precisamente deste modelo que estamos a precisar agora. Este é um dos raros momentos de viragem e de convergência para os novos desígnios da habitação. No final deste mês de agosto de 2026 termina o prazo para cumprir os marcos e metas do PRR; até dezembro, todas as casas têm de estar entregues. Em setembro, grande parte das empresas mobilizadas para este enorme esforço de construção pública começará a libertar capacidade. Os seus subempreiteiros e fornecedores também. Máquinas, equipas técnicas e cadeias de fornecimento que estiveram nos últimos anos orientadas para obra pública vão procurar onde trabalhar a seguir. E essa capacidade não vai esperar. O calendário é implacável. O regime excecional aberto pelo Decreto-Lei n.º 117/2024 para reclassificação simplificada de solos vigora até ao final de dezembro de 2028. Mesmo contando com um enquadramento acelerado pelo Simplex, restam apenas seis meses para desenvolver estudos, programas e projetos e proceder a apreciações e licenciamentos, e outros dezoito, no mínimo, para construir. São dois anos. Estamos no limite. Não no limite de conforto. No limite do possível. Se os primeiros projetos não entrarem no pipeline já no próximo semestre, não haverá tempo físico para aproveitar simultaneamente o solo, a legislação e a capacidade produtiva que o PRR deixou montada. Este é o momento oportuno. Logo, as empresas dispersam equipas. Os fornecedores redirecionam capacidade. As máquinas seguem para outras obras. A confluência de recursos desaparece. E, quando desaparecer, não volta por decreto. O que é preciso fazer não é teoria. É logística. Os municípios têm de se organizar agora para selecionar terrenos compatíveis com a conversão simplificada. Não daqui a um ano. Neste semestre. O Estado tem de colocar capacidade real de avaliação e financiamento de projetos a funcionar antes do final do ano. Os gabinetes de projeto têm de estar no terreno, a estruturar o processo e a ligar populações, cooperativas, câmaras, construtores e financiadores. A sociedade civil, os jovens e as famílias que não conseguem comprar casa têm de se organizar já. Devem utilizar todos os meios ao dispor para expor bons exemplos, informar e lançar um novo movimento cooperativo à dimensão nacional. Devem liderar a fundação das novas cooperativas de habitação v2.0 para aquisição, concertadas com os municípios. Não basta reclamar da especulação imobiliária ou esperar que o Estado construa. É preciso formar cooperativas, associações, empresas e estruturas de gestão em torno de um objetivo concreto. É preciso organizar a procura antes que a oferta produtiva se disperse. O Banco Português de Fomento colocou a habitação acessível entre as suas prioridades. Existem instrumentos fiscais e garantias públicas para apoiar a primeira habitação. Falta ligar as peças — e ligá-las enquanto ainda encaixam. Não precisamos de inventar outra política de habitação. Precisamos de construir com cooperativas de habitação para aquisição, apoiando-nos na experiência que funcionou e atualizando-a aos instrumentos de hoje: solo público mobilizado para habitação a custos controlados, financiamento recuperável, construção privada, controlo público dos custos, garantia pública ao crédito e propriedade final das famílias. O Estado não precisa de oferecer casas. Precisa de criar as condições para que as pessoas as possam pagar. Foi isso que o INH soube fazer. Foi isso que desmontámos. É isso que temos de conseguir reconstruir. As empresas começam a libertar-se em setembro. Os terrenos têm de ser selecionados. Os projetos têm de estar concluídos neste semestre. As cooperativas têm de se constituir já. As empreitadas devem avançar no início de 2027. A iniciativa não é para amanhã. Não é no próximo ano legislativo. Não é depois de mais um relatório de impacto. O momento é hoje. Jorge Palma | Arquiteto Foto: Bruno Filipe Pires