Политика БНР о переоценке рынка недвижимости вступает в противоречие с реальностью в крупных городах

Banca Națională a României a ajuns, în cel mai recent Raport asupra stabilității financiare, la o concluzie care pare liniștitoare: piața imobiliară rămâne, per ansamblu, subevaluată. - Prețurile actuale ar sta sub nivelul justificat de veniturile populației, de costul finanțării și de nivelul chiriilor.  - Numai că exact acest verdict, citit la nivel de oraș, devine greu de recunoscut, pentru că geografia accesibilității românești s-a bifurcat - Ce arată exact datele BNR La prima vedere, datele BNR par să confirme o normalizare. Prețurile locuințelor au crescut cu 6,7% în 2025, peste media zonei euro (5,1%) și a UE (5,5%), dar sub ritmul din Ungaria (21,2%), Bulgaria (14,5%) sau Cehia (8,5%).  Acest text este un fragment din newsletterul „Economix”, pe care jurnalistul Dan Popa îl trimite în fiecare joi dimineață. Poți să te abonezi la Economix aici: Timpul necesar pentru a cumpăra, fără credit, un apartament cu două camere a scăzut marginal, de la 8 ani în 2024 la 7,9 ani în 2025, ceea ce ar fi un semnal  că veniturile nominale au ținut pasul, la limită, cu prețurile. Iar numărul tranzacțiilor s-a prăbușit: -5,4% în 2025, apoi -17,1% în primul trimestru din 2026, o scădere pe care BNR o leagă de dezechilibrul cerere-ofertă și de eliminarea, din august 2025, a cotei reduse de TVA la prima locuință. Prețul atârnă mai greu la Brașov decât în București Coborâtă la nivel de oraș, însă, imaginea se destramă. Chiar tabelul BNR arată că indicele de accesibilitate s-a îmbunătățit în București (+0,081), Cluj (+0,052) și Constanța (+0,050), dar s-a deteriorat la nivel național (-0,068), în Timiș (-0,071) și, dramatic, în Brașov (-0,207), unde prețurile au urcat cu circa 28,6% într-un an, în timp ce salariile au crescut cu doar 6,2%.  Practic, orașele mari (unde veniturile au reușit să crească marginal mai repede decât prețurile) au tras în jos concluzia optimistă a raportului, în timp ce restul țării s-a scumpit relativ la venit. Aici intervine a doua sursă, un calcul propriu pe baza prețurilor medii pe metru pătrat și a salariilor medii nete pe reședințe de județ, aplicat unui apartament standard de 55 mp cu avans de 20%.  Diferențele sunt de ordinul zecilor de luni de muncă. La Reșița, cel mai ieftin oraș din eșantion (952 euro/mp), un avans de 20% costă echivalentul a 11,5 salarii medii nete, iar întregul apartament, circa 57,7 salarii puțin sub cinci ani de venit alocat integral locuinței. La Cluj-Napoca, cel mai scump (3.326 euro/mp), avansul singur înghite aproape 28 de salarii, iar apartamentul întreg – peste 140, adică aproape 11 ani și jumătate.  București se situează la mijloc: 17,2 salarii pentru avans, 86 pentru tot apartamentul, o cifră apropiată de cei 6,8 ani citați de BNR pentru orașul cu cel mai bun raport preț-venit din țară. Cum trebuie citit raportul BNR Contradicția aparentă dintre îmbunătățirea marginală a indicelui clujean și povara lui absolută, cea mai mare din țară, se explică prin ce anume măsoară fiecare cifră: indicele BNR surprinde „direcția” la Cluj, salariile au crescut cu 10,9% față de o scumpire de 9,8%, deci raportul se ameliorează ușor, în timp ce calculul pe apartamentul de 55 mp surprinde „nivelul”  un punct de plecare atât de ridicat încât o îmbunătățire de câteva zecimi nu schimbă cu nimic accesibilitatea practică pentru un cumpărător obișnuit. România nu are, așadar, o singură piață care se ieftinește ușor pe fondul veniturilor, ci mai multe piețe care se mișcă în direcții opuse, pornind din puncte de plecare incomparabile. Pe acest fundal, verdictul BNR de piață subevaluată la nivel național trebuie citit ca exact ce este: o medie ponderată care se sprijină pe chirii relativ scăzute (circa 530 euro/lună în T1 2026, chiar dacă cererea de închirieri a crescut cu 8% pe fondul unei oferte în scădere cu 17%) și pe o pondere ridicată a tranzacțiilor finanțate din surse proprii, nu din credit. Banca centrală însăși avertizează că estimarea e sensibilă la metodologie și la particularitățile locale ale pieței – o precauție care, în lumina divergenței dintre Reșița și Cluj-Napoca, pare mai degrabă un eufemism decât o notă de subsol. Notă metodologică: cifrele privind prețurile naționale, tranzacțiile, indicele de accesibilitate pe orașe, piața închirierilor și modificările fiscale provin din Raportul asupra stabilității financiare al BNR. Calculul lunilor de salariu necesare pentru avans și pentru achiziția integrală a unui apartament de 55 mp este o estimare proprie, pe baza prețurilor medii pe metru pătrat furnizate de imobiliare.ro și a salariilor medii nete pe reședințe de județ furnizate de INS.