Японские банки меняют стратегию ипотеки из-за роста ставок

Các ngân hàng Nhật Bản điều chỉnh chiến lược cho vay khi lãi suất tăng Các ngân hàng lớn của Nhật Bản đang tiến tới một bước ngoặt trong chiến lược cho vay thế chấp, khi lãi suất cao hơn khiến các khoản vay doanh nghiệp sinh lợi lớn hơn. Ngân hàng Sumitomo Mitsui Trust Bank đang chuyển giao mảng kinh doanh cho vay mua nhà trực tiếp sang Docomo SMTB Net Bank, nơi họ nắm giữ khoảng 45% cổ phần. Thay vì tự mình phát triển mảng kinh doanh, Sumitomo Mitsui Trust sẽ tìm cách tận dụng mô hình hoạt động chi phí thấp, cơ sở khách hàng và sự tiện lợi của ngân hàng trực tuyến. Trong khi đó, Ngân hàng Mizuho đang xem xét hợp tác cho vay thế chấp với công ty cho vay trực tuyến Rakuten Bank. Những động thái này phản ánh sự thay đổi lớn trong môi trường lãi suất của Nhật Bản. Một giám đốc điều hành tại một ngân hàng lớn cho biết: “Trước đây, chúng tôi sẽ theo đuổi khách hàng ngay cả khi lợi nhuận thấp, nhưng giờ mọi chuyện đã khác. Bạn không thể cạnh tranh với mô hình cho vay rộng rãi với lãi suất thấp kiểu cũ”. Lợi suất trái phiếu Chính phủ Nhật Bản kỳ hạn 10 năm đã vượt quá 3%. Tháng 6 vừa qua, Ngân hàng trung ương Nhật Bản (BoJ) đã nâng lãi suất chính sách lên 1% - mức cao nhất trong 31 năm. Trước tình hình đó, Ngân hàng MUFG và Ngân hàng Sumitomo Mitsui đã tăng lãi suất thế chấp điều chỉnh thêm 0,25 điểm % kể từ tháng 9. Ngân hàng Mizuho, Resona Holdings và Sumitomo Mitsui Trust cũng dự kiến sẽ tăng lãi suất vào tháng 10. Với khoảng 80% người mua nhà lựa chọn các khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi, những đợt tăng lãi suất này sẽ có tác động rộng lớn. Đối với các tổ chức tài chính, từ lâu các khoản vay thế chấp mua nhà đã được xem là một công cụ để thu hút khách hàng. Bằng cách cạnh tranh về lãi suất để thu hút những người vay trong độ tuổi lao động, các ngân hàng có thêm khách hàng gửi tiền, sau đó mở rộng mối quan hệ với họ thông qua thẻ tín dụng, dịch vụ quản lý tài sản và các dịch vụ khác. Tuy nhiên, việc BoJ tăng lãi suất đã khiến việc cho vay đối với các doanh nghiệp trở thành dịch vụ sinh lời lớn hơn. Ngay cả sau những đợt tăng gần đây, lãi suất thế chấp điều chỉnh ưu đãi nhất vẫn ở mức khoảng 1%. Nhiều khoản vay doanh nghiệp mang lại lợi suất cao hơn. Sự tăng trưởng nhanh chóng trong cho vay doanh nghiệp cũng đã làm giảm khả năng cấp phát khoản vay thế chấp. Trong khi đó, người mua nhà giờ đây có thể dễ dàng so sánh các khoản vay thế chấp trên điện thoại thông minh của mình và chọn ngân hàng đưa ra các điều khoản tốt nhất. Khi việc vay thế chấp trở nên kém hấp dẫn hơn, rủi ro cũng gia tăng. Theo Viện Kinh tế Bất động sản Nhật Bản, giá trung bình của một căn hộ chung cư mới xây ở khu vực Tokyo mở rộng đã vượt quá 160 triệu yen (1 triệu USD) vào tháng 7. Việc vay nợ nhiều hơn làm tăng rủi ro liên quan đến việc chậm trả và tổn thất khoản vay. Một cuộc khảo sát năm tài chính 2025 của Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản cho thấy, 59% các tổ chức tài chính lo ngại rằng tỷ lệ nợ xấu có thể gia tăng trong thời kỳ lãi suất tăng, tăng 3 điểm % so với năm tài chính 2024. Tỷ lệ các tổ chức lo ngại về chi phí huy động vốn cao hơn đã tăng 4 điểm % lên 43%. Tuy vậy, các ngân hàng không thể hoàn toàn từ bỏ thị trường thế chấp vì đây vẫn là điểm tiếp xúc quan trọng với khách hàng cá nhân. Ngân hàng MUFG gần đây đã dỡ bỏ một hạn chế đối với sản phẩm thế chấp 40 năm, theo đó chỉ những người mua nhà có giá trên 100 triệu yen mới đủ điều kiện tham gia. Mục tiêu không chỉ đơn thuần là tăng cường cho vay. Phó Giám đốc bộ phận sản phẩm bán lẻ và kỹ thuật số của MUFG cho biết: “Chúng ta cần suy nghĩ lại cách thức khuyến khích khách hàng duy trì mối quan hệ với chúng ta suốt đời bằng cách tăng cường các chương trình ưu đãi và các dịch vụ khác”.